导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘(lí)清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化(huà)时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言(yán)

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大(d哥哥的日文怎么念，哥哥的日文中文谐音à)类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房(fáng)地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人(rén)口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。