万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这些业主的(de)维权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿(yì)，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖(mài)出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的(de)，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议(yì)申请(qǐng)，请求(qiú)法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部(bù)分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不(bù)良债权(quán)，实(shí)际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达(dá)申请不(bù)良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国(guó)安的(de)估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易(yì)所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还(hái)在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的没有好转(zhuǎn)。

　一般上大一是多少岁，大一是多少岁哪年的　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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