导读

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气(qì)，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前(qián)的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未(wèi)来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户(hù)有房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）巾帼不让须眉的意思下一句是什么，巾帼不让须眉是什么意思g>户(hù)均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租(zū)赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。