近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基(jī)础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额(é)以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年能够(gòu)帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可(kě)以获(huò)得(dé)公平的(de)投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多(duō)数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市(shì)场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(c大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年hǎn)投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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