万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初(chū)“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权(quán)转让项目(mù)的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的(de)是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法(fǎ)院提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团(tuán)进入(rù)北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发(fā)商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其(qí)实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完(贵妇膏晚上可以涂着睡觉吗，贵妇膏晚上用还是白天用wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如(rú)何能独(dú)善其身？

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