5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的(de)占比却(què)断(duàn)崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例(lì)也同步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市场投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给(gěi)侧发生了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一(yī)不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上杨震四知的文言文翻译及注释及翻译，杨震四知文言文原文及翻译述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成交量(liàng)明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近(jìn)年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金(jīn)额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值(zhí)的(de)修复更明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的(de)业(yè)绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长(zhǎng)不(bù)确定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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