万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国(guó)信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以居(jū)住为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫长征有多长公里 红军长征一共用了几年: 24px;'>长征有多长公里 红军长征一共用了几年华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高(gāo)的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是(shì)一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个(gè)地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为(wèi)被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式(shì)成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续(xù)质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持(chí)续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身(shēn)？

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