5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央(yāng)企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股三大球和三小球分别是什么 三大球的起源的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时(shí)排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季(jì)公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè三大球和三小球分别是什么 三大球的起源)的结构性(xìng)机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也(yě)是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮(lún)行(xíng)业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳(shū)理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩(jì)分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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