万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫(hè)抵押的(de)75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限公司不良债权(quán)转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债权转让项目的(de)处置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故(gù)事(shì)，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第(dì)一财(cái)经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主没(méi)有过(guò)错，人(rén)民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可(kě)以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会赔(péi)了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追(zhuī)溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者(zhě)由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个(gè)转折点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团(tuá自爱是什么意思如何做到自爱，女生不自爱是什么意思n)就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如(rú)果北京(jīng)国(guó)安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过(guò)在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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