近两年火(huǒ)爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对此表示(shì)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的(de)分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二(èr)级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动(dòng)受多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债(zhài)券(quàn)回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大(dà)不确(què)定性，这是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目(mù)每年的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。穿着高跟鞋的女奥特曼，穿红色高跟鞋的奥特曼>

　　中金基金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金(jīn)上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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