OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌(diē)走势，午后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日(rì)跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出(chū)租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致(zhì)二级市场价(jià)格出(chū)现波(bō)动。”一位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避的(de)原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得(dé)到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是(shì)已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值(zhí)，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的(de)步伐，产业(yè)园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少(shǎo)了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园(yuán)项目出租率下(xià)降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随后召开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人就(jiù)相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营(yíng)团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到(dào)三(sān)周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第(dì)一(yī)时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报(bào)扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户(hù)情况，相关(guān)负(fù)责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖(gài)了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化(huà)为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签(qiān)署租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些(xiē)重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市(shì)场(chǎng)负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而这次项目的大(dà)租(zū)户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积(jī)为主(zhǔ)，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间(jiān)资产上市(shì)平(píng)台目(mù)标的(de)坚实(shí)后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心(xīn)排除(chú)万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持(chí)预期(qī)和市场的信心。”

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