近两年火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资(zī)决策(cè)的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际(jì)获(huò)得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心(xīn)运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响，投资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额(é)进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金归(guī)还<茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种/p>

　　普通(tōng)投资(zī)者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒(xǐng)，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极(jí)大不确(q茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种uè)定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底(dǐ)层资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)茶名如鱼水是什么茶 如鱼水是什么品种金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多(duō)关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可(kě)供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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