饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于(yú)规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事(shì)人负(fù)担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等(děng)十(shí)方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从(cóng)开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属于金额不(bù)低的(de)大宗交易(yì)，由(yóu)于(yú)二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管理和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成(chéng)监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题，便(biàn)是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同承(chéng)担(dān)经纪服务(wù)费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年(nián)国家计委(wěi)建设(shè)部下(xià)发的《关于房地(dì)产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目(mù)前北(běi)京(jīng)市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可(kě)在规(guī)定的(de)收(shōu)费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好味着(zhe)，当前北(běi)京二(èr)手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消了(le)房地产(chǎn)中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价(jià)值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出(chū)合适的中介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪(jì)机构应当(dāng)在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服(fú)务和(hé)延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前(qián)应(yīng)当向(xiàng)交易(yì)当事人(rén)出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明(míng)显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部(bù)门依法查(chá)处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关(guān)违法(fǎ)违规信息(xī)，市场监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企(qǐ)业信用(yòng)信(xìn)息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部发文(wén)鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)对市场的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟(wěi)指出，由于(yú)当(dāng)前两部门提出的(de)意(yì)见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪(jì)服务领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康(kāng)发展。同时(shí)，由于二手房很(hěn)多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费等都(dōu)可(kě)能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究(jiū)总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的(de)二(èr)手房交易(yì)过程(chéng)中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的(de)情形，因部分购房者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿意承(chéng)担中介(jiè)费，这(zhè)部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向购房者(zhě)单边收费的行为(wèi)。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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