万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受(shòu)到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债(zhài)务(wù)人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗宅(zhái)中介透露(lù)，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都(dōu)是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地(dì)产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信(xìn)达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知名度(dù)，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知千树万树梨花开的上一句是什么，千树万树梨花开的上一句是什么古诗(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的(de)地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是(shì)有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型之路(lù)并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查(chá)显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到(dào)改善，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网(wǎng)信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义(yì)务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目(mù)前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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