5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一(yī)季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　大冤种什么意思，大冤种是骂人吗　不(bù)过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产(chǎn)的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该(gāi)股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)也是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入(rù)利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依(yī)然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu大冤种什么意思，大冤种是骂人吗)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改(大冤种什么意思，大冤种是骂人吗gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月(yuè)环(huán)比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产业(yè)链的(de)复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它(tā)的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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