万柳书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国(guó)信达北分），处置的是(shì)对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态呢？只能说明(一里地等于多少米，一里地等于多少米千米míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目(mù)的(de)购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选择(zé)退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较(jiào)其(qí)他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既没(méi)有很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的(de)第一(yī)个豪(háo)宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论是(shì)一块(kuài)块从荷(hé)兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来(lái)，中赫集团及其(qí)实控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的(de)北(běi)京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身？

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