5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年末，公募小明王是谁的后代 小明王是男是女(mù)所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年(nián)来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳(nà)曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没(méi)有什(shén)么(me)投(tóu)资(zī)机会的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(sh小明王是谁的后代 小明王是男是女ēn)万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过程(chéng)中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业(yè)绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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