导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国的(de)人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均一套房无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的(de)租赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总人(rén)口的(de)近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地(dì)产矛盾则更北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成(chéng)以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城(chéng)镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期(qī)房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化(huà)进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于(yú)四北京亦庄开发区属于哪个区的 北京亦庄是几环(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期(qī)。

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