文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎn缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱g)效机制，长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务(wù)院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在(zài)中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模(mó)式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行的责任缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制(zhì)度不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国(guó)内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难(nán)题(tí)，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的(de)《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发(fā)展，房地(dì)产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行(xíng)到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张(zhāng)权(quán)力，但(dàn)依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式(shì)套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流动(dòng)性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付款保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通(tōng)过按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项(xiàng)目(mù)获批后即可(kě)预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银(yín)行(xíng)按(àn)施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交缺少父爱的女生易恋上什么人，缺父爱的女孩子不会谈恋爱易中的房产、资金、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房(fáng)后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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