导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住宅需(xū)求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下(xià)房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查ln的公式大全，ln4-ln2等于多少数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。ln的公式大全，ln4-ln2等于多少>

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的(de)三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套房(fáng)的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日本的(de)住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生(shēng)活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不(bù)便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不足19平方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家ln的公式大全，ln4-ln2等于多少庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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