导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中不拘于时句式类型，不拘于时句式还原(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)不拘于时句式类型，不拘于时句式还原。全(quán)国总人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化时(shí)代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能(néng)级(jí)城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国(guó)城(chéng)乡人口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的(de)流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前(qián)建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的(de)占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要(yào)受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前(qián)的(de)比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作(zuò)会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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