5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的(de)是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价(jià)，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家(jiā)上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前(qián)房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的(de)拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右(yòu)虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来(lái)说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从(cóng)中长期的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和(hé)现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(ch虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后ǎng)的去库存压(yā)力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不(bù)做买卖推荐。）

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