导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存(cún)量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人(rén)口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动(dòng)人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差(chà)距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关。单(dān)单从人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分(fēn)三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除(chú)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与(yǔ)购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了(le)户均一套房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的(de)流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭(háng)州以及(jí)南(nán)京(jīng)工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平(píng)方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(d勾8是什么意思网络用语，勾8是什么意思？e)人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住(zhù)宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济(jì)适(shì)用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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