5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需(xū)要时(shí)间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期(qī)一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出(chū)来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发(fā)与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例(lì)子。以15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米3月(yuè)31日(rì)时的首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢(yíng15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米)行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和(hé)良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资成本(běn)保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地(dì)份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个市场从四月份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等(děng)极(jí)个(gè)别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季(jì)度、第三(sān)季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 15mm等于多少厘米 15mm等于多少微米