从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动(dòng)产(chǎn)公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判(pàn)断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这么急(jí)、这(zhè)么(me)深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也(yě)趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江(jiāng)光大(dà)园项目的信(xìn)心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将(jiāng)得(dé)到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的(de)广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言(yán)，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是(shì)比较丰(fēng)富(fù)的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积(jī)超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要全力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前(qián)的空置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况，而(ér)这次项目(mù)的(de)大(dà)租户退租正(zhèng)好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下(xià)滑情况没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平等方(fāng)面也(yě)有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单价(jià)也贵一些，张江光(guāng)大园单(dān)层以一千平的(de)面(miàn)积为主，还有一些(xiē)独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会(huì)根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域(yù)内(nèi)的(de)不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营(yíng)销方(fāng)面能更加充分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上(shàng)述负责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负责人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我(wǒ)们非常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资本平台和(hé)它未来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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