万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗)房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起(qǐ)中(zhōng)国(guó)信达(dá)北分讨债(zhài)的(de)故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户(hù)，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子(zi)实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍(pāi)卖(mài)页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和(hé)中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身(shēn)？

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