文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了(le)。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和城乡建设工(gōng)作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治(zhì)久安(ān)、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖(qī)身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量(liàng)有所(suǒ)增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在(zài)银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地(dì)产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的(de)初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn姜子牙活了多少岁)确(què)实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市(shì)则(zé)按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gō姜子牙活了多少岁ng)程方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开(kāi)发商(shāng)为购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利(lì)益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英(yīng)国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发(fā)商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余(yú)款支付环(huán)节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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