OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原10公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场(chǎng)波动较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价(jià)值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市(shì)场价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易(yì)日二级市场价格表(biǎo)现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易(yì)日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大(dà)园项目出租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不(bù)动(dòng)产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格(gé)是(shì)不(bù)是已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二(èr)级市(shì)场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执(zhí)行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调(diào)至得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前(qián)期(qī)本(běn)身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也(yě)强调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露(lù)的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市(shì)场信心得(dé)到了一(yī)定(dìng)提(tí)振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募(mù)说明(míng)会上，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合(hé)同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国首(shǒu)批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信息(xī)技术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意(yì)向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约(yuē)保(bǎo)证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态度，我们(men)肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完成(ché1010公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米公斤滚筒洗衣机尺寸长宽高，一般洗衣机的尺寸是多少厘米ng)去化。”相关(guān)负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)一直以来(lái)都(dōu)坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定(dìng)，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率下滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也(yě)有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方(fāng)，还(hái)有一些其他在(zài)开发的(de)储(chǔ)备项目，这(zhè)些都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资(zī)本平台和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是(shì)我们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是(shì)这和(hé)我(wǒ)们在张江科学(xué)城(chéng)这(zhè)三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解当前突发(fā)事件(jiàn)的所有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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