近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性5k是多少钱 5k是什么意思”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi5k是多少钱 5k是什么意思)金额(é)完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一方面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额(é)进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基(jī)金份额净(jìng)值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部(bù)分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经(j5k是多少钱 5k是什么意思īng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的(de)假设(shè)反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明(míng)显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责(zé)人也称。

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