OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技(jì)，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二(èr)级市(shì)场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募(m微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗ù)拟新购(gòu)入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启动了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小(xiǎo)幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最(zuì)终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露(lù)张江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上(shàng)述人士看来，尽管出于(yú)风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也(yě)同时表示，目前(qián)随(suí)着二级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也得到(dào)一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产品具(jù)备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性(xìng)利空下调(diào)至得(dé)这么急、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金(jīn)收(shōu)入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事(shì)项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的(de)线(xiàn)上和线(xiàn)下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江(jiāng)光大园项目(mù)的(de)信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率(lǜ)将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突(tū)然确实始料未(wèi)及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要(yào)一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过(guò)签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一(yī)些(xiē)重要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本(běn)着对首批(pī)扩募、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积(jī)在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目(mù)一(yī)季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在(zài)市场活跃度的短期低(微端是什么意思 手机端玩的叫微端吗dī)点，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一(yī)些差异(yì)化(huà)，张(zhāng)润大厦多(duō)是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成新度(dù)高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)单层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老资(zī)产(chǎn)的管理人(rén)都变成(chéng)了(le)一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储(chǔ)备(bèi)项目(mù)，这(zhè)些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未来(lái)的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发(fā)情况需(xū)要解(jiě)决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影(yǐng)响，维持预(yù)期和(hé)市场的信心(xīn)。”

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