近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红(hóngmany的比较级和最高级怎么写，mumany的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级ch的比较级和最高级)收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集材(cái)料和信息披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)变(biàn)化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额(é)进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确(què)，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性，这是(shì)该类投资(zī)者应(yīng)该注(zhù)意(yì)的情况。

　　李华平表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目(mù)，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资(zī)者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈(yì)机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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