近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的固(gù)定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定(dìng)收益冰火两重天是什么意思？怎么操作，男女之间的冰火两重天是什么意思。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分(fēn)红包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可(kě)供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以(yǐ)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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