近两年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少trong>

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券(quàn)派(pài)息(xī)，但不等同于债券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少一定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金份额(é)的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大(dà)资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权(qu湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少án)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权类的(de)资产可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发(fā)行首年(nián)及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。