近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份(fèn)额交易(yì)价格的变化。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行业(yè)及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现金(jīn)收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基(jī)金(jīn)应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外(wài)，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的(de)关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎)响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项目(mù)的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基(jī)金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投嘴巴含胸的感觉知乎，嘴巴含胸的感觉如乎资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等(děng)多重(zhòng)因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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