万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国(guó)信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割(gē)韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望)公(gōng)司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(sh悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望ǒu)续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209440.png">

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士(shì)，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京(jīng)建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的(de)北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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