近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料(liào)和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资(zī)者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投(tóu)资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施公(精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思gōng)募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报(bào)，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资人在(zài)基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性(xìng)偏强。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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