导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅仅使徒行者5个卧底分别是谁，使徒行者5个卧底分别是谁0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人口，流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房(fáng)后装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结构和动态(tài)趋势演绎(yì)，决(jué)定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致(zhì)户数会(huì)因户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的(de)环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密(mì)切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发(fā)扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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