5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房(fáng)地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首(shǒu)次回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今(jīn)年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房(fáng)地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别(bié)住房短(duǎn)缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销(xiāo)售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼(yú)的方(fāng)式，获(huò)得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季(jì)十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代(dài)出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说估值(zhí)的(de)修复更明显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思(sī)路的(de)话(huà)，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些公(gōng)司也(yě)是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在(zài)房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现市场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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