导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市之间，不(bù)同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作(zuò)情况为主题(tí)的(de)新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数(shù)据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使(shǐ)用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受(shòu)限于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅(zhái)改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的(de)供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增(zēng)速可能超预期。

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