万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达为了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主(zhǔ)的维权(quán)信息(xī)，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上(shàng)述不(bù)良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主(zhǔ)体是(shì)中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的(de)拍(pāi)卖(mài)页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前已实际支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的(de)这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等(děng)选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国(guó)金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托有限责(zé)任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天价，成为当时京城最(zuì)贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是(shì)有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北(běi)京国安(韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说ān)。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股权(quán)，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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