文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确(què)表态(tài)，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什么(me)情(qíng)况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普(pǔ)一下(xià)：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始(shǐ)销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和房(fáng)地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人(rén)栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式(shì)推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)量小的困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香(xiāng)港预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展。中国内地房地(dì)产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续(xù)建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护(hù)机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预付款比例相对(duì)较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度分(fēn)期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户(hù)监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直(zhí)接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一(yī)般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格，资(zī)金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款(kuǎ日子过得一地鸡毛是什么意思，形容生活一地鸡毛是什么意思n)也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签(qiān)订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定(dìng)和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护(hù)机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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