OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人(rén)相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT近期市场(chǎng)波动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继(jì)续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)22寸是多少厘米扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体表现(xiàn)上(shàng)看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度(dù)下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经(jīng)披露张江光大(dà)园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动。”一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于(yú)风险规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前(qián)随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定的(de)投资价值，很适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一(yī)定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调(diào)至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估(gū)计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其(qí)一季报(bào)中披(pī)露的张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振，二(èr)级市场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了(le)新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场(chǎng)各(gè)方的广泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实(shí)工(gōng)作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极22寸是多少厘米应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全(quán)国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相(xiāng)关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户(hù)还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同区(qū)域的张江光(guāng)大园项目(mù)一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相(xiāng)关负责人解释，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租(zū)户(hù)的调租(zū)和换(huàn)租(zū)都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到及时(shí)修复后，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也(yě)有一些(xiē)差异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价(jià)也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江(22寸是多少厘米jiāng)光大园单层(céng)以(yǐ)一(yī)千平的面(miàn)积为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态(tài)的物(wù)业。租户自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资产的管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更加充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科(kē)目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在(zài)开发的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江(jiāng)园区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可能(néng)面临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科学(xué)城这三(sān)十(shí)年建(jiàn)设发展过(guò)程中所经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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