5月以来(lái)，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较(jiào)2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头(tóu)股(gǔ)从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面(miàn)积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营(yíng)。从业(yè)绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润(rùn)规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一(yī)方面则是(shì)公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主要布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基(jī)首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金(jīn)额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于(yú)民企来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业(yè)自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机(jī)构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太(tài)乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上(shàng)下(xià)游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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