万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有(yǒu)钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前(qián)，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人(rén)民法(fǎ)院关(guān)于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际(jì)支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的(de)天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下(xià)了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高(gāo)墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格(gé)，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这(zhè)些国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知(zhī)名(míng)人(rén)士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫(hè)集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆(lù)续质(zhì)押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫(hè)集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续(xù)质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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