OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的(de)影响仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张(zhāng)润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责人也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价(jià)值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低(厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不(bù)利消(xiāo)息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日(rì)二级市场(chǎng)价(jià)格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇(yù)突(tū)发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在(zài)上(shàng)述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积二(èr)级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业(yè)内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大(dà)的(de)影响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本身(shēn)园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管理人就相(xiāng)关事(shì)项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的(de)线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表示了对(duì)张江光(guāng)大(dà)园项目的信心，预(yù)计(jì)签署意(yì)向书和(hé)合同(tóng)谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅过了不到(dào)三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各(gè)方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技(jì)消息的(de)第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动(dòng)了应急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工厦门面积多少万平方公里，厦门岛内多大面积智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技(jì)术等产业客(kè)户(hù)，租赁意向面积超(chāo)过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为实际租户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定(dìng)一(yī)些重要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履(lǚ)约(yuē)保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩(kuò)募(mù)、对(duì)市场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一季(jì)度末也有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都(dōu)属于正(zhèng)常(cháng)情况，而(ér)这次项(xiàng)目的大租户退租正好发(fā)生(shēng)在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出(chū)租(zū)率(lǜ)下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时修复后，张江这边(biān)也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面(miàn)也(yě)有一(yī)些差异(yì)化(huà)，张润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度(dù)高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在(zài)管(guǎn)资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市(shì)平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和(hé)它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面临了一些突(tū)发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发(fā)事件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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