5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季(jì)报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险问(wèn)题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万(wàn)房地(dì)产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季度新大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公(gōng)司外，荣(róng)安(ān)地产则是(shì)主(zhǔ)要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(d大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别ì)供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力(lì)度（拿(ná)地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本(běn)在70％以下，而其他(tā)房企(qǐ)的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地(dì)资(zī)源债(zhài)权债务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的(de)角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关(guān)注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一(yī)思(sī)路(lù)的话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续(xù)性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在(zài)内(nèi)的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 大冤种什么意思，大冤种和大怨种区别