导(dǎo)读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有(yǒu)很大差距。人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户(hù)均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存(cún)量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房(fáng)子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商(shāngc42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式)品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济(jì)适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和日本的(de)住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市场供不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòc42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式ng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的(de)不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户(hù)人数，需要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而(ér)出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指(zhǐ)出支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系(xì)。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供(gōng)需(xū)冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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