万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫(hè)集(jí)团成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人(rén)，房(fáng)子(zi)现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到(dào)这些(xiē)业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万(wàn)柳书(shū)院”，但谁都没(méi特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么)想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的(de)特朗普中文名字叫什么，特朗普英文全名叫什么。

　　那为什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没(méi)资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的，如果(guǒ)业(yè)主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的(de)可以向法院提(tí)出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请，请求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人(rén)民(mín)法(fǎ)院关(guān)于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对(duì)手是(shì)当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明(míng)万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就(jiù)尝(cháng)试过(guò)多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国安的(de)估值一(yī)直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营(yíng)业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年(nián)末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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