饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监(jiān)管部门的重视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了(le)关于(yú)规范房(fáng)地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经纪机构存(cún)在利用(yòng)房源客源(yuán)优(yōu)势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户(hù)个(gè)人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二(èr)线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐(zhú)渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占市(shì)场(chǎng)成交比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介居间(jiān)成(chéng)交(jiāo)，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房(fáng)交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强的专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服(fú)务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于(yú)二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包(bāo)括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经纪服(fú)务行业关注最多的一(yī)个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米wèi)来相关(guān)部门主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔(bǐ)金额(é)不低(dī)的(de)中介费。以北京(jīng)某房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋(wū)，中介费约为(wèi)27100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米万(wàn)。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北(běi)京市(shì)执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础(chǔ)上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权(quán)”的精神100厘米等于多少分米，100厘米等于多少分米多少米，北京(jīng)2015年取消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介(jiè)机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在(zài)服务过(guò)程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所(suǒ)或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目(mù)、服务(wù)内容和(hé)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不(bù)得混(hùn)合标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机(jī)构收(shōu)费(fèi)前(qián)应当向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出(chū)具收费(fèi)清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平(píng)的房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)，住房(fáng)和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成交价(jià)格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和普宅本(běn)来收费就(jiù)不(bù)同，各(gè)家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目(mù)前市场看，经纪服务领域的(de)调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交易(yì)产(chǎn)生影(yǐng)响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的(de)中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由(yóu)购房者来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费(fèi)，这(zhè)部分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转嫁的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司(sī)可能会利用其支配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门(mén)提出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透明(míng)度，也有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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