近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求(qiú大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年)，分红类(lèi)似(shì)于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了(le)机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据(jù)单位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特(tè)性(xìng)，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年(pèi)理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不进行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的(de)现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连回(huí)调(diào)，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年发行首(shǒu)年及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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